顶级豪宅万柳书院为何被拍卖?这背后发生了什么

每平方米近30万元，单套200平方米，总价高达6000万元的房子，毫无疑问是顶级豪宅，这就是北京万柳书院。

但最近，75套这样的豪宅被摆上了拍卖台。

日前，京东拍卖上架了一则来自中国信达资产管理股份有限公司的资产推介信息，中国信达将转让北京赫华恒瑞房地产开发有限公司46.9505亿元的不良债权，而标的抵押物正是万柳书院75套房产。

这背后发生了什么?又有何信号?

豪宅打包摆上货架

日前，京东拍卖上架了一则来自中国信达的资产推介信息，中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司作为处置主体，转让北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(主债务人)46.9505亿元的不良债权，其中债权本金达37.5亿元。

按照万柳书院75套房产对应46.9505亿元的不良债权，每套房对应的债务是6200多万元。

不良债权为何叫价这么高?

这是因为主债务人的标的抵押物为北京知名豪宅万柳书院75套房产。

万柳书院位于北京海淀区高档社区中心地带，地段优越，吸附资源多，周边知名高校学府云集。2012年7月，中赫集团旗下公司以总价26.3亿元、楼面价4.42万元/平方米竞得万柳书院地块，由旗下的项目公司北京赫华恒瑞房地产开发有限公司开发。

官方交易资料显示，2015年1月7日，万柳书院取得预售证，其拟售价格为14.1万元/平方米，实际住宅销售价格为15.3万元/平方米。

仅仅5天后，2015年1月12日，万柳书院6号楼等取得预售证，其售价定为15万元/平方米，实际住宅销售价格为15.8万元/平方米。

到了半年之后，2015年7月21日，万柳书院12号楼等取得预售证，其预售均价已飙升至16.5万元/平方米，从实际成交来看，其住宅交易价格为20.8万元/平方米。按照套均价格来看，其成交的两套房子价格高达近9000万元。

从价格来看，这无疑是十足的豪宅，是北京当时最贵的项目之一。

北京豪宅圈有个说法是“万柳的墙，西宸的缸，霄八的顶，融创的湖，紫辰院的树，北平府的院子住着谁”，万柳书院位居首位。由于绝佳的地理位置和教育资源优势，万柳书院备受高净值人群青睐，当然，这部分人群的身份也较为神秘。

前不久，一个家住在此的年轻人只因为露出了万柳书院的相关标识，就在网络上引发了较大关注。

企查查资料显示，北京赫华恒瑞房地产开发有限公司目前的股东是中国金谷国际信托有限公司，经股权穿透后，其背后正是中国信达资产管理股份有限公司。

京东拍卖上的推介公告显示，中赫集团是共同债务人。事实上，中赫集团正是万柳书院的开发商。

业内人士介绍，这是信托机构资金借债的操盘手法之一，随着信托资金与借款方的合作，股权可能会相应出现变更，尤其是出现债务清偿问题时，出售资产变现就成为了信托机构的常规操作。

将北京最贵的豪宅拿来偿债，并且摆上了拍卖台，这显然出人预料。

中国信达日前发布的推介资料显示，本借贷项目到期日为2025年3月份，债务人曾存在逾期等违约情形。

合硕机构首席分析师郭毅向中国新闻周刊表示，逾期表明出现了流动性的风险。

多元化困局

中赫集团在地产界的名声并不大，但是在顶级豪宅圈，中赫可谓赫赫有名。

此前，中赫集团开发了北京另一高端项目钓鱼台七号院，其当时售价高达7万元/平方米，几乎是当年最贵的项目。

随后，中赫集团以26.3亿元的总价夺得北京万柳书院地块，又打造了一个高端项目。

从这些项目来看，其利润空间并不低。

以万柳书院项目为例，该项目的地价为4.42万元/平方米，但是销售起价就是14.1万元/平方米，在地价与房价之间存在较大的空间。

业内人士介绍，按照高端项目的建造来看，其建安成本最高在2万—3万元/平方米，加上税费、借款利息等，其利润空间是很有想象力的。

正因为如此，中赫集团的董事长周金辉是胡润百富榜的常客。2022年11月，他以62亿元财富位列胡润百富榜第1038名。

然而，近年来风云突变。

早在2016年12月，中赫集团出资35.5亿元收购国安俱乐部64%股权，取代中信国安成为第一大股东，北京国安的法人代表也就此变成中赫集团董事长周金辉，他正式成为北京国安足球队的掌门人。

不过，好景不长。在2020年，北京国安营业收入为1.03亿元，营业利润-12.21亿元，净利润-12.09亿元;资产总计5.38亿元，负债总计18.51亿元，其净资产为-13.1亿元。

更别提2021年、2022年，足球俱乐部的收入更是跌至谷底，其亏损很可能进一步扩大。

这意味着，其35.5亿元的投资几乎完全打了水漂。

此外，企查查资料显示，中赫系还相继进入O2O团购网领域、以及网约车、旅游等领域，但目前看，中赫的业务类型比较多元，而且这些项目前景并不靓丽。

资料显示，中赫集团早期的多个投资项目已经注销，如中赫石油天然气有限公司、中赫国际贸易有限公司等，其地产业务近年来已不成气候;而从近期的项目来看，中赫集团以北京国安和位于河北张家口的冰雪小镇等为重点投资项目。

不过，且不提北京国安已大幅亏损，单看中赫集团联手河北本地太舞集团及国企等拿下崇礼冬奥太子城冰雪小镇逾2平方公里开发权，预计总投资近200亿元，这势必对其资金链形成较大考验。

而最新的结果是，相关资料显示，因为资金问题，河北张家口冰雪小镇的投资主体中赫太舞(张家口崇礼)文化旅游有限公司的股权也被质押。

对此，郭毅表示，房企多元化并不完全是个坏事，但是关键要围绕着主业去做多元化的拓展，从而让业务链条之间相互关联、相互促进，形成协作共赢的产业格局，但是中赫多元化跨度较大。盲目的多元化对企业而言风险比较大，特别是近几年，盲目的长周期大额度的投资，对于企业是一个比较沉重的负担。

最终，截至目前，周金辉多次被列为失信被执行人，股权陷入出质冻结，并被限制高消费。

2023年4月3日，中赫集团旗下的赫华恒瑞、中赫置地因未按时履行法律义务，被张家口市宣化区人民法院强制执行，被执行总金额为2007.59万元。

谁会出手?

随着75套天价豪宅被摆上货架，这次的拍卖迅速引发关注。

截至5月10日，这则拍卖公告共吸引了50名意向人，2万以上人次围观，是近期中国信达债权拍卖中关注度较高的。

郭毅表示，尽管围观者众多，资产看似很优质，但真正要实现交易，难度还是较大的。5000万以上的豪宅销售速度会比较慢，销售周期也比较长，就算万柳书院的品质和地段属于北京豪宅市场的塔尖资产，但是依然会面临销售速度及回款压力的问题。

中国新闻周刊了解到，中赫旗下的万柳书院项目可售房源为近300套左右，自2015年开盘至今，已销售8年时间，然而，仍有近四分之一的房子没有成交。

上海中原地产研究总监卢文曦告诉中国新闻周刊，从整体成交来看，2022年，上海新房单套价格超过1000万元的房子占比为20%;从上海二手住宅市场来看，2022年，总价300万以下的房源是成交主力，占比超六成，1000万以上高总价段的房子占比不到10%，总价超过5000万元的房子占比更低。

卢文曦表示，从成交结构来看，像京沪这样的一线城市市场以刚需和改善性需求为主，首次改善产品占据供需主流。

郭毅表示，对于信达而言，如果是用于销售的话，它也同样存在着资金回笼周期的问题;而如果用于拍卖的话，虽然在这个资产价值上或有所折损，但是能够一次性在短期之内回笼资金，所以从资金回笼的速度来考量的话，用于拍卖当然更为合适。

事实上，拍卖也将面临一些难题。

该债权总标的比较大，为46.9505亿元，其所对应的是75套豪宅，单套均价为6200多万元，总价高、单价高，而且与市场销售价相差不多，这决定了其拍卖成交的门槛较高。

“不管是谁参与竞拍，也不管是谁最终拍到这个债权资产包，最终还是要看竞得者能不能将这些豪宅卖出去，并且实现一定的溢价，这对于任何竞拍者都是一个较大的考验”，郭毅表示。